Tout savoir sur la promesse et le compromis de vente

Après avoir visité une vingtaine d’appart, vous avez enfin trouvé la perle rare, la négociation a été rude mais votre offre a été acceptée.

Prochaine étape : l’avant-contrat ! Retrouvez dans cet article les secrets de la promesse et du compromis de vente.

Alors avant tout, il faut bien comprendre ce qu’est un avant-contrat et à quoi il sert. La vente d’un bien immobilier est un processus qui implique de nombreuses personnes (acheteur, vendeur, gestionnaire, chasseur, notaire…) et qui prend un certain temps (4 à 7 mois en moyenne). L’avant-contrat permet de verrouiller la transaction jusqu’à la vente définitive du bien, c’est un accord préliminaire, un engagement juridique qui fixe les conditions précises de la vente. Il existe deux types d’avant-contrat, ils ne sont pas obligatoires bien que fortement recommandés.

La promesse de vente

Elle engage le propriétaire à vendre son bien au potentiel acquéreur à un prix déterminé lors de la négociation. La durée d’une promesse de vente est limitée et doit être stipulée dans le contrat. Pendant cette période, le vendeur a l’interdiction de proposer son bien à un autre acquéreur ou de renoncer à la vente. L’acheteur quant à lui ne s’engage pas, il peut se rétracter à tout moment. En contrepartie, le vendeur peut exiger une indemnité d’immobilisation : somme d’argent (en général 10% du prix de vente) que l’acquéreur doit verser s’il renonce à l’achat en dehors du délai de rétractation (10 jours ouvrables).

Les droits d’enregistrement de la promesse de vente sont de 125 € à la charge de l’acquéreur, elle peut être réalisée :

Par l’intermédiaire d’un notaire : rédaction d’un acte authentique, obligatoire lorsque la promesse de vente dépasse une période supérieure à 18 mois.

Directement entre le vendeur et l’acquéreur : sous seing privé. Si c’est le cas, elle doit être enregistrée à la recette des impôts dans les dix jours suivant son acceptation par l’acquéreur.

Par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Le compromis de vente

Il s’agit d’un engagement similaire à la promesse de vente, mais qui engage les deux parties. Si l’une des deux parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre juridiquement et même exiger des dommages et intérêts.

L’acquéreur verse généralement un dépôt de garantie, entre 5 et 10% du prix, au vendeur. Ce montant s’imputera sur le prix final de vente. Le compromis de vente peut être signé dans les mêmes conditions que la promesse de vente mais contrairement à cette dernière, il n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, par conséquent l’acheteur ne doit pas s’acquitter de frais d’enregistrement.

Le droit de rétractation et les conditions suspensives

Que vous signiez une promesse de vente ou un compromis de vente, vous disposez en tant qu’acheteur d’un droit de rétractation qui vous permet de renoncer à la vente sans avoir à vous justifier et sans pénalités. Le délai pour exercer ce droit est de 10 jours ouvrables à partir du lendemain de la remise en main propre ou du recommandé notifiant la promesse de vente. Si vous avez signé un avant-contrat et que vous souhaitez renoncer à l’achat, vous avez donc 10 jours ouvrable pour exercer votre droit de rétraction en envoyant un recommandé avec accusé de réception au vendeur, toutes les sommes versées en garantie (indemnité ou dépôt) vous seront restituées.

Dans les deux types d’avant-contrat, l’acheteur et le vendeur peuvent décider d’un commun accord de rajouter des clauses suspensives. Elles permettent la nullité de la promesse ou du compromis de vente si certains événements surviennent avant la vente définitive, comme par exemple un refus de prêt de la part de la banque de l’acheteur. Si vous n’êtes pas sûr d’obtenir votre prêt, veillez bien à insérer une « clause suspensive de prêt » à votre avant-contrat.

Ce que doit inclure l’avant-contrat

Coordonnées de l’acquéreur et du propriétaire
Adresse du bien
Origine du bien (précédent propriétaire, date de vente, acte notarié…)
Existence d’une servitude et/ou d’une hypothèque
Descriptif détaillé du bien
Informations spécifiques à la copropriété
Dossier de diagnostic technique
Éventuelles clauses suspensives
Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente
Prix de vente final et modes de paiement (avec ou sans prêt)
Durée de validité de l’avant-contrat (et date limite de signature de l’acte de vente définitif)
Date de disponibilité du bien

Après un coup de cœur, difficile d’attendre, vous voulez emménager tout de suite, pourtant il va falloir preuve de patience et prendre les démarches administratives au sérieux. Les acquéreurs et les vendeurs mal conseillés sous-estiment parfois les obligations résultant des promesses et compromis de vente. Le plus sûr reste de se faire accompagner par des professionnels pour éviter les litiges et sécuriser autant que possible votre achat. Une fois l’avant-contrat et le délai de rétractation écoulé, vous êtes proche de la ligne d’arrivée : la signature de l’acte de vente définitif !