Comment estimer le prix des travaux ?

Rouleau à peinture blanche représentant les travaux d'un logement

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier qui a besoin d’un coup de neuf ? Vous avez craqué sur un bien qui nécessite des travaux mais n’êtes pas certains que leur coût entre dans votre budget ? Cet article est pour vous !

Les travaux ça fait peur, c’est un vrai saut dans le vide que de se lancer dans un achat avec beaucoup de travaux, surtout dans le cas d’une première acquisition. Mais pas de panique, il existe des solutions simples et efficaces pour chiffrer au mieux vos travaux et éviter les mauvaises surprises. Les six étapes suivantes vont vous permettre de vous projeter dans des biens nécessitant des travaux avec beaucoup plus de sérénité.

1. Estimer grossièrement le budget des travaux à partir de l’annonce

Il est parfois préférable d’estimer grossièrement les travaux qui vont être nécessaires sur un bien avant de prendre le temps d’aller le visiter.

Vous pouvez alors vous poser plusieurs questions : tout d’abord s’agit-il d’un bien avec des travaux obligatoires à réaliser ou est-il habitable en l’état ? Si les travaux sont obligatoires, s’agit-il d’une partie du logement ou de son intégralité ? S’agit-il d’un rafraichissement, d’une rénovation partielle ou d’une rénovation complète ? Si le bien est habitable dans l’état quels sont globalement les travaux obligatoires pour que le bien corresponde à vos critères ?

Une bonne solution pour avoir une idée approximative du budget global est l’utilisation de la méthode du prix au m2. Cette méthode consiste à donner de manière globale le prix de vos travaux en fonction de la quantité à réaliser et des m² du bien. Il existe trois degrés de travaux, le simple rafraichissement, la rénovation partielle et la rénovation totale, pour lesquels vous pouvez vous baser sur les échelles suivantes :

  • De 220 à 500 €/m² pour un simple rafraîchissement,
  • De 450 à 850 €/m² pour une rénovation partielle,
  • De 900 à plus de 2 000 €/m² pour une rénovation totale ou rénovation lourde.

Pour vous aider à faire une première estimation globale de vos travaux voici également les prix moyens des rénovations par postes :

  • Rénovation d’une cuisine : 500 à 1000€ / m²
  • Rénovation d’une salle de bain : 150 à 250€ / m²
  • Rénovation électrique : 90 €/ m²
  • Isolation et rénovation des murs et de la structure globale : 15 à 70€ / m²
  • Rénovation de la plomberie : 70 à 100€ / m²

Évidemment ces tarifs varient en fonction des matériaux que vous souhaitez utiliser et des caractéristiques intrinsèques du bien. Mais une première estimation permet d’éliminer une première partie des annonces et vous évite de perdre du temps en vous déplaçant pour les visites.

Pour les biens que vous choisissez de visiter, pensez bien à prendre avec vous notre fiche de visite comme support, elle vous aidera à poser toutes les bonnes questions !

2. Se poser les bonnes questions avant la contre-visite

À cette étape vous avez déjà fait une première visite du bien, le projet vous intéresse et vous avez donc demandé une contre-visite. Vous commencez à vous projeter dans le bien mais pour être certain de vous sentir comme chez vous, vous devez vous assurer que les travaux sont réalisables et qu’ils vont correspondre avec le budget que vous pouvez y allouer.

Avant toute chose, il est donc primordial de bien définir l’enveloppe budgétaire que vous pourrez consacrer aux travaux. Celle-ci va dépendre de votre budget global, du prix du bien, et des frais de notaires à prévoir pour cet achat. À noter que les travaux font partie des leviers de négociations qu’il est possible de mettre en avant pour tenter de diminuer le prix du bien, vous avez donc tout intérêt à les estimer assidument !

Pour information, selon les dépenses de rénovation vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts jusqu’à 30% du coût total des travaux. (Notez bien cependant que les frais de travaux pris en compte sont plafonnés à 100 000€.)

Dans un second temps, grâce à la première visite vous avez certainement déjà une première idée des travaux que vous souhaitez réaliser. Il est très important que vous fassiez une liste, la plus détaillée possible, de tout ce que vous avez repéré. Cette liste vous fournira une aide précieuse lors de la contre-visite puisqu’elle servira de base aux questions que vous devrez poser.

Une bonne solution peut être de faire appel, dès la contre-visite, à un professionnel (artisan multi compétences, entrepreneur, architecte…). Il vous sera d’une grande aide, vous permettant d’éviter les vices cachés (qu’il aura beaucoup plus de facilité à repérer que vous) et d’avoir une idée précise de ce qui est faisable ou non selon votre budget.

Si cette option n’est pas possible pour vous, faites-en sorte de prendre votre temps lors de la contre-visite pour bien identifier les postes de dépenses et poser des questions pertinentes. L’idéal est d’avoir préparé à l’avance la liste des questions et points à regarder avec attention, basés sur l’annonce et sur votre première visite.

Vous pourriez par exemple poser les questions suivantes :

  • De quand date la dernière rénovation du bien ?
  • Quel était le montant des travaux ?
  • Quel a été l’object de ces travaux ?
  • De quand date le ballon d’eau chaude ?
  • Quel est l’état du tableau électrique ? De quand date-t-il ?
  • Quels murs sont porteurs ?
  • Comment est isolé l’appartement ? Est-ce que les fenêtres sont en bon état ?
  • Où sont placées les différentes arrivées d’eau et d’électricité ?
  • Le bien a-t-il déjà subi des dégâts des eaux ?

3. Prendre le maximum d’informations pendant la contre-visite

Maintenant que vous avez défini le budget que vous pouvez allouer à vos travaux, et que vous avez dans votre poche la liste des questions à poser et des points que vous allez devoir regarder avec attention, vous êtes fin prêt pour la contre-visite !

Dans le cas où vous avez fait appel à un artisan, profitez de sa présence pour poser le maximum de questions techniques, appuyez-vous sur son expertise et allez dans le détail de chacune des pièces que vous visitez.

Les postes principaux sur lesquels votre attention est nécessaire sont l’électricité, la plomberie et les travaux de gros œuvres (abattement/construction de mur, faux plafond, isolation…) qui nécessiteront l’intervention d’artisans spécialisés. Pour pouvoir dans un second temps demander des devis à ces artisans il est important que vous puissiez décrire au mieux votre besoin.

L’agent immobilier qui vous accompagne peut aussi être d’une aide précieuse, il est possible qu’une estimation ait déjà été réalisée par l’agence ou par de précédents visiteurs.

À noter, certains travaux nécessitent l’accord de la copropriété alors avant de vous projeter dans vos travaux vous pouvez par exemple demander à l’agence immobilière si des travaux du même type ont déjà été réalisés dans la copropriété.

4. Lister les travaux et identifier ceux qui sont prioritaires.

La contre-visite étant passée, il est temps de lister l’ensemble des travaux que vous avez identifiés. Vous pouvez les séparer par catégories :

  • Revêtements sols et murs
  • Salle de bains
  • Cuisine et plomberie
  • Fenêtres, portes et menuiseries
  • Électricité
  • Construction et rénovation
  • Maçonnerie et isolation
  • Chauffage et climatisation
  • Extérieurs et toitures.

Une fois cette liste réalisée, vous allez pouvoir séparer les travaux prioritaires (obligatoires pour vous garantir sécurité, conditions de vie décentes et respect des normes en vigueur) des travaux secondaires (d’esthétique, de confort ou de décoration).

Certains travaux de rénovation sont urgents et obligatoires pour garantir votre sécurité et de bonnes conditions de vie. Pensez bien à demander à l’agence le dossier diagnostics techniques, il est obligatoire et vous permet de mieux connaitre le bien, notamment les aspects négatifs que vous voudrez ou devrez peut-être modifier (comme  des installations électriques défectueuses, la présence d’amiante, de plomb dans les peintures…).

Vous aurez également accès aux DPE : diagnostics de performance énergétique qui vous permettent de connaitre la consommation énergétique et le taux d’émission de gaz à effet de serre du bien. Si vous souhaitez optimiser cette performance, vous pourrez réaliser des travaux de rénovation énergétique (en remplaçant les fenêtres, en changeant ou en rénovant l’isolation, le système de chauffage…), ce document vous permet donc de comptabiliser ces dépenses dès le début.

Bien évidemment l’idée est de pouvoir réaliser l’ensemble des travaux mais cette liste peut vous permettre de prioriser, dans le cas où votre budget ne serait pas suffisant pour réaliser l’intégralité des travaux en une seule fois.

Aussi, il est important de savoir que  si les travaux de rénovation sont indispensables à votre sécurité ou à l’optimisation de la performance énergétique, vous pouvez bénéficier d’aides publiques.

5. Identifier le prix de chacun des postes via différents outils

C’est à cette étape que vous allez savoir réellement si l’ensemble de vos travaux entrent dans votre enveloppe budgétaire (oui c’est possible !).

La première option peut-être de faire appel à un courtier en travaux. Son rôle est de vous permettre d’optimiser le temps et de réduire les risques / les mauvais choix.

L’une de ses missions principales va être de chiffrer les travaux pour vous grâce à son expertise, vous permettant de gagner beaucoup de temps mais aussi de s’assurer le bon prix sur chacun des postes de travaux.

C’est une solution qui peut être couteuse, entre 40€ et 60€/heure mais qui peut s’avérer très rentable car elle vous permet d’éviter les erreurs, et d’obtenir les artisans adéquats au meilleur prix.

Vous pouvez également faire appel à un architecte, qui vous aidera à vous projeter dans les travaux, à optimiser votre bien au maximum et qui lui aussi est capable de vous aider à chiffrer vos travaux. Il prendre en charge l’intégralité des travaux (plan, entrepreneurs, suivi…)

Si vous préférez plutôt suivre les travaux vous-même, alors plusieurs solutions s’offrent à vous.  Tout d’abord pour avoir une idée approximative du prix global, vous pouvez utiliser la méthode du prix au m2. (CF 1. Estimer grossièrement le budget des travaux à partir de l’annonce)

Vous pouvez ensuite entrer plus dans le détail en apposant les coûts de chacun des postes sur votre liste détaillée, pourquoi ne pas réaliser un tableau Excel par exemple ?  Vous trouverez en ligne plusieurs sites vous permettant d’identifier ses coûts.

Si vous avez fait appel à un artisan lors de la contre-visite et que vous comptez lui confier une partie des travaux, il vous sera aussi d’une aide précieuse, c’est vrai c’est lui l’expert finalement ! N’hésitez pas à faire faire plusieurs devis aux divers artisans pour comparer les prix et avoir une idée plus précise.

Point important, lors des grosses rénovations, faire estimer le coût des travaux par un expert peut vous permettre de négocier le prix de vente du bien, surtout si le bien a été surévalué par rapport à sa valeur compte tenu des travaux.

6. Trouver les bons artisans

Vous y voilà, les travaux sont presque sur le point de commencer ! Il ne vous reste plus qu’à trouver les meilleurs artisans pour s’assurer que votre projet soit une réussite.

Si vous avez fait appel à un courtier en travaux il pourra sélectionner pour vous des artisans et entrepreneurs qui respectent une charte de qualité et des prestations de qualité. Il va demander plusieurs devis, les comparer pour vous et vous proposer les meilleurs artisans au meilleur prix.

Si vous vous débrouillez vous-même, en cas de travaux de rénovation lourde il va être obligatoire de faire appel à des professionnels. Cependant, pour les travaux plus légers de rafraichissement (peinture, pose de parquet ou carrelage…) vous pouvez tout à fait décider d’en réaliser une partie vous-même pour réduire les coûts. C’est aussi le moment de demander à vos amis de vous renvoyer l’ascenseur, vous savez pour cette fois où vous avez passé trois week-ends de suite chez eux à décoller la tapisserie, ou pour ce déménagement dimanche dernier…

Vous êtes maintenant équipés pour faire face sereinement à un bien avec travaux. Si vous voulez vous faire accompagner dans votre projet et sécuriser votre achat, vous pouvez vous tourner vers un chasseur immobilier, qui au-delà de prendre en charge votre recherche, vous aidera à évaluer le montant des travaux et vous mettra en contact avec des professionnels de son réseau.

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