Comment ne pas se faire avoir et réussir sa négociation

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Certains propriétaires surestiment leur bien et d’autres se laissent influencer par les agences qui ont parfois intérêt à surcôter la valeur, pour obtenir le mandat de vente. Bref, ce n’est pas nouveau, certains biens sont trop chers. Mais comment faire pour savoir lesquels ? Comment  réussir une négociation ? Dans cet article, nous vous présentons les 5 conseils qui vous permettront d’évaluer la valeur d’un bien et d’en obtenir le meilleur prix possible.

1. Comparer le bien au marché

Pour faire une bonne affaire, vous devrez estimer correctement la valeur des biens que vous visitez, et donc connaitre un minimum le marché. Mais vous n’avez peut-être pas le temps d’étudier les prix et les caractéristiques de votre zone de recherche. Le moyen le plus simple et le plus rapide pour estimer la valeur d’un logement est de le comparer à d’autres biens similaires (localisation, surface, prestations).

Par exemple, si  vous visitez un 3 pièces de 70 m2 dans le centre parisien, vous pourrez estimer sa valeur en le comparant aux autres appartements à proximité dont la surface est entre 60 et 80 m2 avec des prestations similaires (style, étage, ascenseur, ancien/moderne…).

2. Attendre est parfois la meilleure stratégie

La méthode « comparative » juste au-dessus est efficace pour évaluer la valeur d’un bien. Mais le temps de mise en vente est également un facteur très intéressant. Lorsqu’un logement ne se vend pas, les propriétaires décident de baisser le prix au bout d’un certain temps. Si vous avez un coup de coeur pour un bien qui vous parait trop cher, vous pouvez attendre et garder l’oeil dessus. S’il ne se vend pas, son prix va baisser et la marge de négociation sera plus importante.

3. Prendre en compte les caractéristiques du bien

Si vous souhaitez négocier une baisse de prix, vous devrez avoir des arguments. Les caractéristiques du bien peuvent être utilisées pour faire pencher la balance en votre faveur : absence d’ascenseur, vis-à-vis important, nuisances sonores…

Lors de la visite et de la contre-visite, vous devez donc faire attention à tous les détails. Si vous manoeuvrez habilement, chaque élément pourra être utile à la négociation. Vous devrez également déterminer si des travaux sont nécessaires et de quelle ampleur. Si l’appartement n’a pas été rénové récemment, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel lors de la contre-visite.  Nous avons également réuni dans une check-list tout ce qu’il faut vérifier lors d’une visite.

4. Prendre en compte la situation du vendeur

Nous l’avons vu plus haut, le temps de mise en vente est important, mais l’état d’esprit du vendeur l’est tout autant. Si ce dernier est pressé, par exemple s’il achète un bien via un prêt relais, il sera plus réceptif aux offres et prêt à négocier. Au contraire, si le vendeur est convaincu que son bien est au juste prix et qu’il n’est pas dans l’urgence, il est peu probable qu’il accepte de baisser les prix, même au bout d’un certain temps. De la même manière, il sera plus facile et plus rapide de négocier avec un propriétaire seul qu’avec un couple en instance de divorce. La situation du vendeur est donc à considérer sérieusement avant de faire une offre. Lors de vos visites, l’idéal est de discuter avec le propriétaire ou l’agent pour en apprendre le plus possible.

Votre situation peut aussi avoir un impact sur le prix de vente : acheter sans condition suspensive de prêt rassure le vendeur en lui offrant une garantie de votre intérêt et de votre stabilité financière. Il sera sans doute, plus disposé à négocier.

5. Consulter attentivement les diagnostics

Les diagnostics sont à prendre très au sérieux car ils peuvent révéler des problèmes qui risquent de vous coûter cher. Une note de F ou de G au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) indique une faible performance énergétique qui peut engendrer une remise aux normes des installations de chauffage, d’eau chaude, d’éclairage etc… et donc forcément des coûts importants. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est tout aussi important et obligatoire que le DPE. Il recense l’état des installations de gaz et d’électricité, la présence ou non de plomb, d’amiante, de termites et de risques naturels et technologiques. Les diagnostics vous sont envoyés par le propriétaire ou l’agence lorsque vous manifestez votre intérêt pour un bien. Prenez le temps de bien les lire et servez-vous en lors de la négociation ! Nous avons un article consacré aux diagnostics juste ici.

Négocier est plus facile à dire qu’à faire, les conseils ci-dessus devraient vous aider à y voir plus clair. Le moyen le plus efficace pour sécuriser son achat et obtenir le meilleur prix reste de se faire accompagner par un chasseur immobilier,  le prix compétitif que nous proposons pourrait même vous permettre d’économiser sur le coût total de votre projet !

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