Tout comprendre sur l’offre d’achat !

Après avoir visité un bien, c’est le coup de cœur et vous décidez de faire une offre d’achat. Mais savez-vous réellement en quoi celle-ci vous engage et quelles sont ses spécificités ? Si ce n’est pas le cas, vous tombez bien, nous allons tout vous expliquer.

Une offre d’achat, qu’est-ce que c’est ?

L’offre d’achat est une proposition destinée à informer le vendeur de votre volonté d’acquérir le bien à un prix donné. Elle peut être émise à l’oral, néanmoins dans l’idéal, elle est rédigée par l’acquéreur intéressé. Elle signifie que celui-ci s’engage à acheter le bien si le vendeur est en accord avec l’offre qui lui a été transmise, et que le vendeur s’engage à vendre son bien en cas d’acceptation de l’offre. Cet engagement est toutefois à relativiser du coté acquéreur…

Un engagement unilatéral

Le délai de rétractation post-compromis de 10 jours ouvrés (que nous détaillons dans cet article) a un impact majeur sur l’engagement de l’acquéreur. En principe, l’acceptation de l’offre engage les deux parties à conclure la vente, mais en réalité vu que l’acquéreur pourra de toute façon se désengager en faisant valoir son droit de rétractation, il est inutile pour le vendeur de perdre du temps à maintenir un engagement que l’acquéreur pourra rompre le lendemain de la signature du compromis.

La conséquence : quand l’acquéreur fait une offre, il n’est pas réellement engagé avant la fin du délai de rétractation. Il pourra sans problèmes annuler une offre, acceptée ou pas. En revanche, si le vendeur accepte une offre, il sera tenu d’aller au bout, la vente étant déjà réputée « conclue ». Il ne dispose de son côté pas du droit de rétractation.

Les deux types d’offres

Deux cas de figure sont possibles : 

– Vous pouvez tenter de négocier, c’est-à-dire proposer une offre à un prix inférieur, que le vendeur est libre d’accepter ou non. Nous avons déjà évoqué les différents leviers de négociation dans cet article. Si votre offre est inférieure au prix, vous courrez donc le risque qu’un autre intéressé vous devance avec une offre supérieure, ou au prix. Il est donc important de bien analyser le contexte pour évaluer si la négociation est envisageable (pas de panique, nous en parlons juste après).

– Vous pouvez émettre une offre au prix, et dans ce cas au vu de l’accord sur direct « le prix et la chose », le vendeur est en théorie tenu de l’accepter. Mais comme souvent, il y a un monde entre la théorie et la pratique. Un distinguo est ici à faire selon la typologie du vendeur : particulier ou professionnel. Si le vendeur est un particulier propriétaire, il est tenu d’accepter la première offre au prix. En revanche, si le vendeur est un professionnel intermédiaire agissant pour le compte d’un client (agent immobilier, avocat ou notaire), tout dépendra du mandat de vente. S’il s’agit d’un mandat de représentation, les conditions sont les mêmes que s’il s’agissait d’une vente directe entre particuliers, mais s’il s’agit d’un mandat d’entremise, le propriétaire sera libre de choisir l’offre qu’il préfère accepter. À vous d’essayer d’obtenir cette information auprès de l’intermédiaire si vous êtes le premier à faire une offre et si vous souhaitez faire valoir vos droits. Alors, mandat de représentation ou mandat d’entremise ?

Alors quand faut-il faire une offre au prix ?

Vous l’avez compris, au cours de votre recherche immobilière, vous devrez forcément faire un choix : tenter une négociation, ou se positionner avec une offre au prix. Alors pour vous aider à prendre la bonne décision, nous avons réuni les principaux cas de figure ou l’offre au prix est risquée :

Si la demande est forte… Nous vous conseillons deux principes :

– Engagez le dialogue avec l’agence pour tenter de déterminer si d’autres offres sont en cours, et dans l’idéal à quel prix. De notre côté, notre statut de chasseur nous permet d’obtenir facilement ce type d’informations, mais du votre, vous pouvez sympathiser avec les vendeurs qui pourront, si vous vous en sortez bien, vous permettre d’en savoir plus. À vous de trier le bon grain de l’ivraie…

– Comparez le prix du bien au marché, s’il est au juste prix, vous ne serez pas le seul à vous en rendre compte et il est fort possible que l’offre au prix soit la meilleure option. La première partie de notre article sur la négociation est justement consacrée à comment comparer rapidement le prix d’une opportunité au marché. À noter que les biens proposés en zones dites tendues (demande supérieure à l’offre) ont tendance à partir plus rapidement. 

Si le bien a été publié récemment… Tous les portails immobiliers n’affichent pas la date de publication, là encore vous pouvez compter sur votre capital sympathie pour tenter d’obtenir cette information auprès du vendeur. Chez Tech me home, notre logiciel de recherche interne nous permet d’avoir accès à la date et à l’heure de publication (très utile pour conseiller au mieux nos clients), néanmoins si vous êtes à jour sur vos alertes et sur vos tableurs vous pourrez rapidement identifier les nouvelles propositions, attention toutefois aux baisses de prix, aux republications fréquentes, et surtout aux vendeurs qui commencent par tester leurs prix en fourchette haute… 

Si le bien est en bon état (sans oublier la copropriété)… Bien que ce ne soit pas toujours le cas, des travaux peuvent facilement justifier une négociation, suite à une contre-visite avec un entrepreneur par exemple. Une partie des acquéreurs a également du mal à se projeter dans un bien à rénover. A contrario, les biens en bon état sont généralement plus tentants, et plus susceptible de recevoir des offres au prix… 

Si le bien vous plait… Alors oui, c’est vrai, il faut faire attention au prix pour éviter d’acheter trop cher. Mais le plus important reste d’acheter un bien qui vous plaît, et dans lequel vous avez envie de vivre. Tenter de négocier votre coup de cœur c’est prendre le risque de le voir passer sous votre nez, et ça arrive très souvent. Alors que c’est bien connu, les coups de foudre sont rares…

Que doit contenir l’offre d’achat ?

Un mail comme offre d’achat ? C’est possible, et même un sms ! Vous pouvez la faire à l’oral mais autant privilégier l’écrit pour garder une trace qui pourraient être utile. Gardez à l’esprit que dans certains cas évoqués plus haut, le vendeur peut choisir son acquéreur. L’objectif est donc de susciter son intérêt pour optimiser vos chances. Pour ce faire, nous vous conseillons de lui remettre une offre en pdf avec les informations suivantes :

  • L’identité des parties (acquéreur et vendeur)
  • Un descriptif du bien (localisation, surface, nombre de pièces…)
  • Le prix d’achat proposé
  • La durée de validité de l’offre (souvent de 5 à 10 jours)
  • Le plan de financement (apport personnel avec ou sans crédit)
  • Si crédit, l’éventuelle renonciation aux conditions suspensives de prêt
  • Les éventuelles autres conditions suspensives importantes (comme l’obtention d’un permis de construire).

* Nous préparons un article sur comment financer son projet immobilier, dans lequel nous détaillerons tout ce qu’il faut savoir notamment sur les conditions suspensives.

De notre côté, les conseils à la négociation et la rédaction des offres font bien sûr partie de notre service, mais notre petit plus : nous joignons systématiquement les simulations d’emprunt ou les attestations de financement de nos clients à leurs offres. Nous vous conseillons de faire de même ! Votre offre n’en sera que plus belle…

Un petit conseil, si vous êtes intéressé par un bien, n’oubliez pas que votre offre n’est pas engageante, même si elle est acceptée. L’équilibre n’est pas facile à trouver, mais si vous hésitez il vaut parfois mieux faire une offre quitte à la retirer plutôt que de regretter de ne pas s’être positionné… si vous prenez quelques jours pris à réfléchir, il sera peut-être déjà trop tard. À bon entendeur…

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