Comment s’organisent les frais d’agence ?

Lettres de scrabble référant aux agences immobilières

Il est très fréquent que des particuliers fassent appel à une agence immobilière afin de bénéficier d’une aide pour la vente de leur bien. Mais une question se pose, qui paye les frais d’agence ? L’acquéreur ou le vendeur ? Vous tombez bien, nous allons y répondre dans cet article.

Les frais d’agence, à quoi servent-ils ?

Tout d’abord, prenons le temps de bien comprendre le fonctionnement des frais d’agences et ce qui les compose. Les services peuvent être plus ou moins importants en fonction des agences auxquelles vous vous adressez. Voici donc une liste non-exhaustive des services pouvant vous être proposés :

  • L’estimation du bien afin d’être en concordance avec les prix du marché.
  • La réalisation des diagnostics immobiliers.
  • La promotion de votre bien qui consiste, en autres, à prendre des photos attrayantes et à publier des annonces.
  • L’organisation des visites.
  • Des conseils stratégiques provenant de l’expérience et des connaissances techniques de l’agent.
  • La conclusion de la vente (rédaction de l’acte de vente, etc.).

Toutes les agences ne vont pas travailler de la même manière, le parcours du début jusqu’à la fin de la vente peut différer. Mais pas d’inquiétude, dans tous les cas elles se doivent de trouver un acheteur et donc in fine de vendre votre bien. Sachez également que les frais ne font pas l’objet d’une réglementation, c’est-à-dire que les agences peuvent les fixer librement (de 4% à 8% selon les agences). En revanche, certains agences préfère adopter une stratégie différente en proposant un prix fixe. De manière générale, ils servent à couvrir deux formes de dépenses :

  • Les coûts fixes liés aux loyers, aux salariés, à la publicité (etc.)
  • Le gain de l’agent immobilier sur la transaction effectuée, autrement appelé “prime”.

On considère que 70% à 90% des frais reviennent à l’agence tandis que 10% à 30% sont reversés à l’agent immobilier en charge du bien.

Pourquoi les frais ne sont ils pas identiques dans toutes les agences ?

Vous êtes en droit de vous demander pourquoi les frais fluctuent selon les agences…. Diverses raisons entrent en jeu :

  • Le type de prestataire : les frais de fonctionnement seront moins importants pour un mandataire.
  • Le contexte : si demande est faible, les agences pourront baisser les prix afin d’attirer plus d’acheteurs. La conjoncture économique peut être un élément décisif sur l’évolution des commissions.
  • La localisation du bien : cela est notamment le cas dans les différents arrondissements de Paris.

Mais peut-on les négocier ?

Comme vous avez pu le constater ci-dessus, la loi ne prévoit aucun seuil légal. En conséquence, vous pouvez essayer de négocier les frais avant de signer le mandat de vente. Pour ce faire, nous vous conseillons de privilégier un mandat exclusif. Ceci jouera en votre faveur puisque l’agent immobilier sera le seul intermédiaire en charge de votre bien. Il n’y aura donc pas de risque pour lui qu’une autre agence vende le bien à sa place. Par ailleurs, soyez conscient que la valeur de votre bien influencera le montant des honoraires : ils sont dégressifs.

Si vous n’êtes pas favorable à ce système, orientez-vous plutôt vers une agence à frais fixe. Ce concept anglo-saxon permet aux clients de bénéficier de tarifs plus intéressants. Et la raison à cela est toute simple : des coûts réduits grâce l’optimisation interne des processus.

À qui incombent les honoraires de l’agence ?

Maintenant, nous pouvons nous attarder sur le sujet principal et pas des moindres, qui va payer les frais d’agence à la fin de la transaction ? Dans la majorité des cas, les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Cela veut donc dire que le prix affiché sur une annonce immobilière est FAI (frais d’agence inclus). Prenons un exemple pour mieux illustrer nos propos :

Un appartement est à vendre à 500 000€ et les frais d’agence s’élèvent à 25 000€ (prise en compte de 5% du prix de vente). L’acquéreur payera le prix affiché du bien, c’est-à-dire 500 000€. Le vendeur quant à lui touchera réellement 475 000€ (appelé prix net vendeur).

Cependant, un autre fonctionnement existe également (mais celui-ci est moins courant). Et vous devez en douter, si la charge n’est pas imputée au vendeur, elle est en direction de l’acheteur. Prenons un exemple pour illustrer cela :

Un appartement est à vendre 475 000€, l’annonce indique que les frais d’un montant de 25 000 € sont à la charge de l’acquéreur. Celui-ci paiera donc au vendeur le prix affiché, c’est-à-dire 475 000 €. Il versera ensuite les 25 000 € à l’agence.

Finalement, le principe reste le même. Dans les deux exemples, le vendeur perçoit 475 000 € et l’acheteur acquière un bien pour un montant total de 500 000 €.  La seule différence réside dans les frais de notaire. Ceux-ci s’appliquent sur le prix d’achat du bien. Ainsi dans le second cas, les frais seront moindres car la rémunération de l’agence n’est pas comprise dans le prix de vente final. En conclusion, si l’on considère que les frais de notaire s’élèvent à 8% du prix du bien, vous paierez 40 000 € dans le premier cas (charge vendeur) et 38 000 € dans le second cas (charge acquéreur).

Quand doit-on payer l’agence ?

Depuis la loi Hoguet de 1970, il est nécessaire que la transaction soit finalisée pour que les agences soient rémunérées. Ainsi, aucune avance ou frais cachés ne vous sera demandé tant que la signature de l’acte de vente chez  notaire ne sera effectuée. Cela vous assure donc que l’agent immobilier fera tout son possible pour vendre votre bien.

Ce qu’il faut retenir…

La plupart des annonces immobilières comportent des prix incluant déjà les frais d’agence, mais nous vous invitons cependant à être attentif à la mention « frais d’agence à la charge de l’acquéreur », qui pourrait faire grimper le prix affiché sur l’annonce. N’hésitez pas à demander à l’agence !

Vous l’avez compris, la bonne nouvelle c’est que si les frais sont à la charge de l’acquéreur : vos frais de notaire sont moins élevés.

D’ailleurs il existe un mythe en immobilier : passer par des particuliers permet de ne pas payer les frais d’agence. Avant d’axer sa recherche uniquement sur PAP ou LeBonCoin, il est bon de savoir que les particuliers vont proposer des prix en corrélation avec ceux qu’ils ont pu observer sur internet (ou via une estimation gratuite réalisée par une agence). En définitive, les prix proposés par les particuliers se basent sur ceux proposés par les agences (qui publient la grande majorité des annonces sur internet), et sont donc généralement similaires.

Nous espérons que les quelques minutes de lecture vous auront aidé à mieux comprendre les spécificités des frais d’agence. N’oubliez pas que notre équipe est à l’écoute de vos besoins si votre recherche vous prend trop de temps et/ou que vous loupez de belles opportunités. Notre expertise nous permettra de trouver le meilleur bien au meilleur prix ! Et si vous êtes curieux, vous n’avez qu’à cliquer ici pour tout comprendre sur l’offre d’achat.

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